TG 3 på drenering: hva betyr det, og hva koster det?
TG 3 på drenering skremmer mange kjøpere. Slik leser en tidligere byggherre avviket, hva ny drenering typisk koster, og hvorfor det sjelden bør stoppe et salg.
TG 3 på drenering er det avviket jeg oftest ser kjøpere stoppe opp ved. Det står med rød farge i rapporten, og ordet «alvorlig» er vanskelig å lese forbi.
Men i de fleste eneboliger fra 1950- til 1980-tallet er det ikke et funn. Det er en dato.
Hva takstmannen faktisk sier
Tilstandsgradene går fra TG 0 til TG 3. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik. For drenering settes den som regel av én av to grunner: dreneringen er original og har passert forventet levetid, eller takstmannen har sett tegn på fukt innvendig på grunnmuren, som fuktmerker, saltutslag eller høye målinger.
Det første er alder. Det andre er et symptom. Begge betyr at tiltak må påregnes, men de betyr ikke det samme for kjøperen. Derfor leser jeg alltid hva som er observert, ikke bare hvilken farge avviket har.
Hva det koster
For en enebolig i Oslo vest ligger ny drenering typisk på 250 000 til 400 000 kroner. Det som flytter prisen er:
- hvor dypt og hvor langt det må graves
- tilkomsten for gravemaskin
- trapper, murer, terrasser og beplantning som må tas opp og settes tilbake
Et anslag med et realistisk spenn er ofte det som gjør at en kjøper tør å by. Det ukjente skremmer mer enn regningen.
Det jeg ville gjort samtidig
Jeg har stått i grøften rundt mange hus. Når maskinen først er der, er det billig å gjøre mer:
- ny grunnmursplate og utvendig isolasjon av kjellerveggen
- nye stikkledninger for vann og avløp, hvis de er gamle
- ny terrasse eller ny hage i samme runde
Én graving, flere gevinster. Det er et argument jeg tar med inn i visningen og budrunden, fordi det gjør avviket om til en plan.
Skal selger fikse det før salg?
Sjelden. Et nytt dreneringsrør ligger under bakken og vises verken på bildene eller i annonsen. Kjøperen betaler mer for et forklart avvik og et godt kostnadsanslag enn for en jobb de ikke kan se.
Unntaket er når det er fukt i kjelleren i dag og rom brukes til opphold. Da kan det lønne seg å gjøre noe først. Det vurderer jeg på befaringen.
Kort fortalt
- Hva betyr TG 3 på drenering?
- TG 3 betyr store eller alvorlige avvik. For drenering betyr det som regel at dreneringen er fra byggeåret og har passert forventet levetid, eller at takstmannen har sett tegn på fukt mot grunnmuren. Det betyr ikke nødvendigvis at det er skade i dag, men at tiltak må påregnes.
- Hva koster ny drenering på en enebolig?
- Et typisk spenn for en enebolig i Oslo vest er 250 000 til 400 000 kroner. Prisen avhenger mest av hvor mye som må graves, tilkomsten for maskiner, og om trapper, terrasser og beplantning må tas opp og legges tilbake.
- Bør selger skifte drenering før salg?
- Sjelden. Kjøpere betaler mer for en kjent og forklart kostnad enn for et nytt dreneringsrør de ikke ser. Det som virker, er at megleren kan forklare avviket, gi et realistisk kostnadsanslag og vise hva som er lurt å gjøre samtidig.
- Hva er lurt å gjøre samtidig med ny drenering?
- Når det likevel graves rundt huset, er det billig å gjøre andre ting i samme slengen: ny grunnmursplate, utvendig isolasjon av kjellerveggen, nye stikkledninger, og ny terrasse eller hage. Én graving, flere gevinster.