Tilstandsrapporten: hva betyr TG 0, TG 1, TG 2 og TG 3?
Tilstandsgradene forklart av en som har bygget hus. Hva gradene betyr, hvilke avvik kjøpere bør bry seg om, og hvordan en god megler gjør rapporten til et argument.
Tilstandsrapporten er det dokumentet kjøperne leser grundigst. Ofte rett før de bestemmer seg for om de skal by.
Jeg leser den som en byggherre. Ikke for å bagatellisere avvikene, men for å oversette dem til det kjøperen egentlig lurer på: hvor alvorlig er dette, hva koster det, og hva ville du gjort?
Gradene
- TG 0: ingen avvik.
- TG 1: mindre avvik eller normal slitasje.
- TG 2: vesentlige avvik. Ofte alder, eller at det mangler dokumentasjon.
- TG 3: store eller alvorlige avvik. Tiltak må påregnes.
- TG IU: ikke undersøkt.
Fargen sier noe om alvor, men ikke alt. En original drenering fra 1962 og en aktiv lekkasje på badet kan begge få TG 3. For kjøperen er det to helt forskjellige ting.
Det jeg ser etter
- Hva er observert? Fuktmåling, synlige skader eller bare alder.
- Hva er forventet levetid? Mange avvik er bare en dato.
- Hva koster utbedring? Et realistisk spenn er bedre enn ingen tall.
- Hva er lurt å gjøre samtidig? Ofte er det her verdien ligger.
Hvorfor det betyr noe for prisen
Kjøpere i øvre prissjikt kjøper sjelden et hus uten avvik. De kjøper et hus der avvikene er forstått. Når megleren kan forklare risiko, kostnad og grep, tør kjøperen å by. Når ingen kan, trekkes usikkerheten fra i budet.
Det er derfor jeg går gjennom rapporten før annonsen går ut, og bygger svarene inn i visningen.
Kort fortalt
- Hva betyr TG 0, TG 1, TG 2 og TG 3?
- TG 0 betyr ingen avvik. TG 1 betyr mindre avvik eller normal slitasje. TG 2 betyr vesentlige avvik, ofte alder eller manglende dokumentasjon. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik der tiltak må påregnes. TG IU betyr at noe ikke er undersøkt.
- Er TG 3 alltid et problem?
- Nei. TG 3 kan bety en akutt skade, men like ofte at en bygningsdel har passert forventet levetid, som original drenering. Det avgjørende er hva takstmannen har observert, og hva utbedring koster.
- Hvilke avvik påvirker salgsprisen mest?
- Avvik som oppleves som ukjent risiko: fukt, råte, våtrom uten dokumentasjon og konstruksjonsfeil. Avvik med kjent levetid og kjent kostnad, som vinduer og takstein, påvirker prisen mindre når de forklares godt.
- Hvem lager tilstandsrapporten?
- En takstmann med godkjenning lager rapporten før salget, etter forskrift til avhendingslova. Selger bestiller den, vanligvis gjennom megleren.